Reform des Bauvertragsrechts

Am 1. Januar 2018 tritt die Reform des Bauvertrags- und Mängelgewährleistungsrechts in Kraft. Wir haben für Sie die wichtigsten Änderungen in einem Überblick zusammengefasst.



Kaufvertragsrecht

Handwerksbetrieben steht nach § 439 Abs. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bei eingebauten sowie bei angebrachten mangelhaften Materialien ein erweiterter Gewährleistungsanspruch zu.

Anders als eingebaute und angebrachte Sachen sind reine Verarbeitungstätigkeiten nicht vom neuen Anspruch erfasst!

§ 439 Abs. 3 BGB bestimmt, dass die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen sind. Da es sich um einen gesetzlich nicht näher definierten Rechtsbegriff handelt, bleibt die Rechtsprechung abzuwarten.

Die Mangelbeseitigung kann der Handwerksbetrieb selbst vornehmen oder von einem anderen Betrieb durchführen lassen. Das Wahlrecht steht dem Handwerksbetrieb zu. Einen Anspruch darauf, dass der Verkäufer die Mangelbeseitigung vornimmt, besteht jedoch nicht.

In § 309 Nummer 8 Buchstabe b Doppelbuchstabe cc BGB ist zwar die Unzulässigkeit der Abänderung geregelt. § 309 BGB greift nur bei AGB, die gegenüber einem Verbraucher gestellt werden. Bei Verträgen zwischen zwei Unternehmern gilt es nicht unmittelbar. Die Klauselverbote des § 309 BGB haben aber nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) eine Indizwirkung auf den Rechts- und Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern. Es bleibt somit in den nächsten Jahren abzuwarten, wie die Gerichte entscheiden werden.

 Ansprechpartner

Claudia Kreuzer-Marks
Abteilungsleiterin

Tel. 0941 7965-130
Fax 0941 7965 198
claudia.kreuzer-marks--at--hwkno.de

Markus Scholler
Rechtsassessor

Tel. 0851 5301-112
Fax 0851 5301-103
markus.scholler--at--hwkno.de





Bauvertragsrecht

Das BGB erhält eine neue Struktur. Im Werkvertragsrecht wird es allgemeine Regeln und als zwei Unterfälle den Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB) und den Verbraucherbauvertrag (§§ 650i ff. BGB) geben.

Änderungen bei den allgemeinen Regelungen

Abschlagszahlungen

Es besteht ein Anspruch auf Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung. Die Höhe orientiert sich also nicht mehr am Wertzuwachs beim Auftraggeber, wie es bisher der Fall war.

Abnahmefiktion

Wenn der Auftraggeber die Werkleistung nach Fertigstellung nicht abnimmt, besteht die Möglichkeit der Abnahmefiktion. Die Fertigstellung ist nicht gleichzusetzen mit der vollständigen Mangelfreiheit des Werks; vielmehr müssen die beauftragten Leistungen abgearbeitet sein. Unwesentliche Mängel berechtigen den Auftraggeber nicht, die Abnahme zu verweigern.

Der Handwerksbetrieb hat dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, ohne nicht mindestens einen Mangel zu benennen, gilt das Werk als abgenommen.

Handelt es sich beim Auftraggeber um einen Verbraucher, muss der Handwerksbetrieb zusätzlich mit dem Abnahmeverlangen auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hinweisen. Textform ist beispielsweise Email oder Fax.

Kündigung aus wichtigem Grund

Beide Vertragsparteien erhalten das Recht auf Kündigung aus wichtigem Grund. Als wichtiger Grund für den Handwerksbetrieb gilt, wenn der Auftraggeber die berechtigten Forderungen nicht begleicht. Es ist auch eine Teilkündigung bei abgrenzbaren Teilleistungen möglich.



Bauvertrag

Wann liegt ein Bauvertrag vor?

Bisher gab es im Gesetz nur einen Werkvertrag.
Nach der neu eingeführten Definition gilt als Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Der Begriff des Bauwerks bezieht sich auf den bislang schon bestehenden § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB und wohl auch die Rechtsprechung dazu. Auch bei einem Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks handelt es sich um einen Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Darunter sind nach der Gesetzesbegründung aber nur grundlegende Sanierungsarbeiten zu verstehen. Verträge über kleinere Instandhaltungsmaßnahmen sind kein Bauvertrag, sondern Werkleistungen. Für kleinere Instandhaltungsmaßnahmen gelten nur die allgemeinen Werkvertragsregelungen.

Anordnungsrecht

Erstmalig wird ein Anordnungsrecht des Auftraggebers geregelt. Der Auftraggeber kann bestimmte Änderungswünsche in Textform anordnen. Der Handwerksbetrieb ist verpflichtet, die Änderungswünsche des Auftraggebers umzusetzen. In besonderen Fällen kann er Unzumutbarkeit einwenden. Dabei sind zwei gesetzlich geregelte Fälle zu unterscheiden.

Änderung des vereinbarten Werkerfolgs

Der erste Fall ist eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs. Der Auftraggeber geht dabei mit seinem Wunsch über das ursprünglich vertragliche Vereinbarte hinaus. Die gewünschten Leistungen sind aber nicht notwendig, damit der Erfolg der Werkleistung eintritt.

 Die Regelung unterstellt, dass sich die Vertragsparteien über das Nachtragsangebot einigen. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, besteht das Anordnungsrecht des Auftraggebers. Die Anordnung seitens des Auftraggebers muss in Textform erfolgen.

Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist

Der zweite Fall betrifft Änderungswünsche, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Es handelt es sich um Maßnahmen, ohne die das vertraglich vereinbarte Werk nicht hergestellt werden kann. Das Werk würde ansonsten von Anfang an unter erheblichen Mängeln leiden oder für die angestrebte Nutzung untauglich sein.

Auch für diesen Fall sieht das Gesetz vor, dass sich die Parteien zunächst über den Nachtrag einigen. Der Handwerksbetrieb hat ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung abzugeben. Ohne Einigung greift das Anordnungsrecht.

Vergütung bei Anordnungen

Im Falle einer Anordnung hat der Handwerksbetrieb einen Anspruch auf Nachtragsvergütung. Die Höhe richtet sich nach den vermehrten oder verminderten Aufwand der Änderung.

Einstweilige Verfügung

Im Rahmen des Anordnungsrechts besteht zur schnellen Klärung die Möglichkeit, bei Gericht eine einstweilige Verfügung zu beantragen.

Das betrifft folgende Fragestellungen:

  • Klärung, ob dem Auftraggeber ein Anordnungsrecht zusteht                     und/oder
  • wie in diesem Fall die Vergütung anzupassen ist 
Bauhandwerkersicherung

Die Bauhandwerkersicherung (bis Ende 2017 § 648a BGB) gilt für alle Bauleistungen und nicht für Werkleistungen. Deshalb gehört die Regelung nun in den Unterfall des Bauvertragsrechts. 

Zustandsfeststellung

Die Abnahme stellt eine Hauptpflicht des Auftraggebers dar, wenn die Leistung abnahmefähig und abnahmereif ist. Wenn der Auftraggebers die Abnahme jedoch unter Angabe von Mängeln verweigert, kann ihn der Handwerksbetrieb kann den Auftraggeber zur gemeinsamen Feststellung des Zustands auffordern. Der Auftraggeber ist verpflichtet, auf Verlangen des Handwerksbetriebs an einer Zustandsfeststellung mitzuwirken. Bei fehlender Mitwirkung trotz Fristsetzung, kann der Handwerksbetrieb die Zustandsfeststellung alleine durchführen.

Schlussrechnung

Das geltende Werkvertragsrecht sieht bislang nicht vor, dass eine Schlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohnanspruch ist. Eine der VOB/B vergleichbare und bereits bekannte Regelung wird nun auch für das gesetzlich geregelte Bauvertragsrecht eingeführt. Damit tritt die Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung neben die Abnahme.



Verbraucherbauvertrag 

Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?

Verbraucherbauverträge sind nach der gesetzlichen Definition Verträge, durch die der Handwerksbetrieb von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Verbraucher sind natürliche Personen, die überwiegend nicht im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit handeln. 

Baubeschreibungspflicht und Inhalt des Vertrags

Der Handwerksbetrieb ist verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen. In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen.

Der Vertrag muss außerdem einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten. Kann ein solcher Termin bei Vertragsschluss nicht angegeben werden, ist zumindest die Dauer der Baumaßnahme in den Vertrag aufzunehmen.

Widerrufsrecht

Wie bei anderen Verbraucherverträgen steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen zu, über das ihn der Unternehmer zu belehren hat. Unterbleibt die Belehrung, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Spätestens endet die Widerrufsfrist aber ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Die Belehrung muss in Textform erfolgen. Der Gesetzgeber stellt ein Muster für die Widerrufsbelehrung zur Verfügung.

Abschlagszahlungen und Sicherheit für Fertigstellung

Handwerksbetriebe können Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings ist der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung inklusive Nachtragsforderungen beschränkt.

Als Ausgleich hat der Handwerksbetrieb dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Vergütung zu leisten. Die Sicherheit wird mit der ersten Abschlagszahlung des Verbrauchers fällig.

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

Der Handwerksbetrieb muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Beginn der Ausführung diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die er gegenüber Behörden zum Nachweis der Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften benötigt. Die Pflicht entfällt, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

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Claudia Kreuzer-Marks
Abteilungsleiterin

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Fax 0941 7965 198
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